勝手過ぎるマンション管理用語集(メルすみごこち事務所)

事実は一つ、解釈は人次第。マンション管理コンサルタント事務所の用語集です。

マンション

専用使用権とは、建物の共用部分および敷地を特定の区分所有者や特定の第三者が排他的に使用する権利。
区分所有法上、規定はないが、判例や実務上認められている。
標準管理規約上、バルコニーや1階に面する専用庭などがあります。


◆マンション管理士より「長すぎる」ひとこと

専用使用権、、、いきなり理事会役員になった方には、
なんだか難しい用語ですよね。


理事会の時に、管理会社の担当者が

「ベランダは専用使用権がありますから」

とか

「機械式駐車場には専用使用権があるんですよ」

とか、サラッと用語を出されると、ついていけない理事さんが結構多いです。
もっと親切に解説してよ〜、と言いたくなります。いや我々が顧問で参加している場合は
下のように解説しています。



専用使用権を簡単に言いますと、


・あなたが購入したマンションの、部屋の中は自分の所有物だから「所有権」

・所有まではしていないけれど、自分だけが普段は独占的に使用してOKな場所やモノ・空間は専用使用部分だから、あなたに専用使用権がある。


という別け方が、最もシンプルで「なんとなくつかんで頂けそうな」表現です。


バルコニー(ベランダ)やアルコーブ・玄関ポーチには専用使用権例えば、、、ベランダやバルコニー・アルコーブ部分!

えっ!?ベランダは私の所有部分じゃないの!?
という声が結構聞かれます。

ここはあなたの「所有部分」ではありません。
あくまで管理組合の共用部分です。

共用部分を、普段は部屋を所有しているあなただけが独占的に使ってよろしい、、、ということなのです。


共用部分なんだけど、普段平和な時は「一定のルールに従って利用してOK」
なのが、専用使用権なのです。



じゃ、なぜバルコニーやアルコーブ部分が所有権じゃダメなの?


・例えばバルコニーは、万が一の災害や火災事故が発生した時に、避難経路になります。
隣のバルコニーとの境界に立っているパーテーション(隔壁板)を破って、隣のバルコニーに逃げこんだり、避難ハッチ(バルコニーの床に設置された避難はしご)を使って下のバルコニーへ避難することができます。

またマンションを外から見て、全体的な美観(統一美)を維持することも大切です。



でも、バルコニーが部屋の内部とおなじように所有者の所有部分だったら、どうなりますか?


・私の所有権の中に入ってこないで!
 と言う住民が出てくると、避難経路として使えなくなったり、

・私の所有部分なんだから私物を置かせてもらうぞ!
 と言う居住者が、バルコニーへ物置や犬小屋、土砂・ゴミなど好き勝手に置かれてしまい、近隣に迷惑をかけるリスクが高く鳴ってしまいますし、

・私が所有している場所なんだから、好きにさせてもらうわ!
 と床や壁に色を塗ったり、ガラスや壁で覆ってもう一部屋作られてしまう可能性もあるのです。



また、専用使用権はこの他にもいっぱいあります。


例えば玄関ドアやベランダのサッシなども、あなたの所有物ではなく、あくまで共用物を専用使用している、ということなのです。

「玄関ドアの色や装飾が気に入らないから」と言って、勝手にドアを交換してはいけません。
「サッシが透明で外からみられたくないし機能が低いから」と、勝手に色付きで高性能なものへ入れ替えては行けません。



ほか、住戸の近くでなくても、共用部分を特定の居住者が独占的に使用するのも、立派な専用使用権です。

機械式駐車場には専用使用権例えば、駐車場や自転車置き場・バイク置き場は、あらかじめ管理組合とあなたとが利用契約を結ぶことで、
決められた区画が(有償無償問わず)使用できるようになります。これも専用使用権です。

あなたが契約した区画に他人のクルマが止められていたら、どかしてもらう権利があるのです。

これも、その区画にあなたの専用使用権がある、ということなのです。



マンション管理規約の別表に専用使用権◆専用使用権はどこに書いてありますか?

マンションの管理規約集の中の「別表」というところに、専用使用権の適用部分(専用使用部分と言います)が一覧化されています。

管理規約が第1条、2条、3条、、7○条出終わった直後に「別表」があります。

右のような表になっているので簡単に探すことができます。


「へ〜こんなところも専用使用権なのか!」
「なるほど、こんなルールになっているんだね」


と面白く思っていただければ嬉しいですね。


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マンション管理士 メルすみごこち事務所

dwwdアスベストとは、別名「石綿(いしわた)」と言い、高い耐火性と耐熱性を併せ持つ建築材料を言います。


★マンション管理士よりひとこと
アスベストと言えば、細かい繊維を吸い込むと癌などの病気の原因となり人体に有害なため、近年その使用が禁止となるなど「悪者」扱いをされています。

マンションで言えば、昭和30〜50年代に建築されたものでピロティの天井や室内の壁などに幅広く使われてきましたが、普通に生活している分にはあまり目にすることはないかもしれません。

一時期の「アスベスト」騒ぎがなくなった今では、
すっかり忘れられている用語です。


次にアスベストが騒ぎになるのは、この昭和40〜50年代に建築されたマンションが建替えラッシュを迎える時、解体時のアスベスト飛散問題としてクローズアップされるでしょう。

ちなみに私が昔住んでいた実家(賃貸マンション)はまさにこのアスベストがピロティ(車庫)の天井に吹き付けられており、ボールなどを天井にぶつけて繊維がパラパラと降ってくるのを楽しんでいました。

今思えば、かなり危険な遊びでした(寒)


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賃貸マンション・貸しビルのコンサルティング

fefgrhyアルコーブとは、(アラビア語alcove瓩ら)洋式建築で、室の壁の一部を入り込ませた附属空間を言います。



マンション管理士よりひとこと


廊下から各住戸の玄関ドアまでの、面積にして1屬△襪ないかのちょっとしたスペースを「アルコーブ」と呼んでいます。

昭和の時代に建てられたマンションや公営住宅・賃貸アパート等では、廊下に面するように玄関ドアが設置されています。すると、廊下を歩いているといきなりドアが開き、ぶつかるようなことがあったり、室内が丸見えになったりします。

廊下(外)と部屋(内)との境がドア一枚だけ、と言うのもあり、プライバシーが失われるような心理的な圧迫感を感じる人も多いと思います。

また、根本的に玄関ドアが廊下に面していると「一昔前のマンション」と感じる人も多いでしょう。

そこでアルコーブの登場です。
廊下から玄関ドアまで少しでも距離を置くことで、心理的な縄張りを持つことができ、玄関ドアが廊下を歩く人にぶつかる事もなく、一歩引っ込んでいるだけに覗かれにくい、というメリットがあります。

アルコーブに鉢植えなど設置してウェルカムの雰囲気も演出でき、高級感がでます。

ただし、このアルコーブは専有部分(室内)と異なり、マンション居住者全員の共用スペースです。(マンションの管理規約…ルールブック…をチェックしましょう)

簡単に移動できるような鉢植え程度でしたらクレームはつかないでしょうが、生ごみ袋や自転車などを廊下にはみ出さんばかりに置くのことを厳しく禁止するマンション管理組合もあります。

あまり生活感のでるようなものを置くと、

マンション全体が安っぽく見えてしまうのは私だけでしょうか?



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賃貸マンション・貸しビルのコンサルティング

thttt(マンションの土地における)一筆とは、土地の登記上の区画単位を言います。


マンション管理士よりひとこと


これだけではわかりずらいですよね。

例えばマンションを購入したあなたの住まいには
「○○県○○市○○丁目○○番○○号 △△マンション○○○号室」
という『住所(住居表示)』が付きます。
郵便物を出すときは、この住所を使うことになります。

一方、不動産の取引では住所を使いません。
土地は『地番』、マンションの部屋は『家屋番号』という、『不動産取引上の所在地』みたいなものを使って、不動産を明示します。

この、土地についている「地番」の単位を、『一筆』と言っています。


ところでマンションと「一筆」、どんな関係があるのかと言うと、
多くのマンションでは、敷地は登記上一筆(一つ)でなく、複数の土地の集合体となっています。

デベロッパーがマンション開発のために「○○さんの土地」「××さんの土地」「△△さんの土地」と複数名の土地をまとめ買いして大きくしマンション用地とすると、マンションを分譲した際もその名残(3筆)がそのまま残っていることがあります。

この3筆すべてが同じ所有者(つまり管理組合員の共有)であれば良いのですが、たまにそれぞれの土地の所有者が異なる場合があります。

昭和〜平成初期の時代に建てられたマンション古いマンションでは、一部(一筆)の土地の所有者がデベロッパーのままであることもあります。

土地はすべて管理組合のもの、と思っていたら、実は敷地の入り口付近の土地一筆がデベロッパーの所有物で、この土地を転売されたら「マンションから道路に出られなくなる」なんてことも。

決して笑えない話です。


※最寄の法務局(登記所)で「公図」を手に入れるか、インターネットで公図を請求すれば

土地の「筆」の状態がわかりますよ。


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賃貸マンション・貸しビルコンサルティングを始めました!

gjege(マンション管理)屋上に携帯電話基地局設置で収益事業とは、管理組合が組合員からの管理費や修繕積立金等による徴収の他に他者から収益を上げる方法として、マンションの屋上に携帯電話通信会社(NTTdocomoなど)の中継基地局を設置させ、賃料収入を得ること、を言います。


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★マンション管理士よりひとこと

携帯電話の都市圏における電波のカバー率を限りなく100パーセントに近づけるため、NTTdocomoやau、softbankなどの通信会社各社が建物の屋上に中継基地局を設置するべく、管理会社を通じて管理組合へお願いに上がることがあります。

各社は管理組合に対し、屋上を借り受けた場合の賃料について、部屋の家賃相場の1/2で計算したり、一律月額●万円に設定したりして、10年契約=●●●万円の支払いを約束する前提で提案を持ってきます。



スマホ全盛時代に各社が倒産するリスクは非常に低いです。管理組合としては「普段ほとんど使うことのないスペース」が利益を生む美味しい場所に変わるこの提案を受け入れる金銭的メリットは非常に大きいです。

特に小規模マンションでは、この賃料収益で修繕積立金の引き上げ計画そのものを上方修正するくらいのインパクトがあり、美観や電磁波の懸念など霞んでしまう位の話なのです。



ところで、マンション管理組合が管理費や修繕積立金・居住者から駐車場使用料を集めるなど、内部から徴収する以外に収入を得ると、その収入に対して(法人ではありませが)法人税がかかります。



支払わないと理事長が脱税!!!



2014年8月の情報をそのまま転載します。ご参考まで。
申告をお勧めします。

なお申告手続きは税理士へ依頼するほうが無難です。
1回の申告で10〜15万円程度ですから、年間収入から法人税を引き、税理士報酬を引いて十分な利益がでるようでしたら、ぜひ任せたほうが良いでしょう。(理事長は毎年変わりますから)


^^^ここから転載^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

国税庁 マンション管理組合の収益事業で質疑応答事例
アンテナ設置に伴う屋上賃貸は不動産貸付業
アンテナ設置料収入の申告漏れで注意喚起

国税庁は7月25日,同庁ホームページに掲載している質疑応答事例の法人税項目に『マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定』を追加した。マンション管理組合が屋上にアンテナ基地局を設置したことで得たアンテナ設置料収入は,収益事業に該当し法人税の課税対象になるとしている。

国税庁によれば,このたび同事例を追加したのは,マンション管理組合のアンテナ設置料収入について法人税が申告漏れとなっているケースが散見されることや,一般に,マンション管理組合の収益事業に関する課税関係についての認識が乏しいものと考えられることから,注意喚起を図ることが目的とのことだ。従来の取扱いが変更されたものではない。

アンテナ設置料収入は収益事業

現在,全国のマンション管理組合の総数は8万を超えている。アンテナ基地局を設置する組合も増加しているが,管理組合のほか,その管理会社でさえもアンテナ設置料収入に係る課税関係を認識していないケースがあるようだ。

法人税法上,人格のない社団や公益法人は,収益事業から生じた所得にのみ法人税が課せられる(法法3 , 5 , 7 )。収益事業には不動産貸付業も含まれる( 法法2 十三, 法令5 仝沺法

同事例では,人格のない社団等であるマンション管理組合が,移動体通信業者との間で,携帯基地局(アンテナ)の設置のために屋上(共用部分)を使用目的とする建物賃貸借契約を締結し,その使用対価として設置料収入を得た場合,その設置料収入は,法人税法上,収益事業である不動産貸付業に該当すると回答している。

消費税の課税事業者になることも

同事例では,アンテナ設置料収入は消費税の課税対象であり,25年1月1日以後開始事業年度では,課税期間の基準期間(前々事業年度)における課税売上高が1,000万円超の場合,又は特定期間(前事業年度開始日から6か月間)の課税売上高が1,000万円超の場合には,消費税の課税事業者に該当することも示している。

この点,アンテナ設置料は月々10万円前後であることが多いようだ。1つのアンテナ基地局による収入で課税事業者になることは少ないが,例えば,マンションの区分所有者以外に駐車場を貸し付けている場合など,他の収入があれば課税事業者に該当することもある。

また,人格のない社団等の収益事業に直接要した費用はその収益事業固有の費用と経理し,収益事業以外の事業と共通する費用は合理的な基準により配賦するものとされている( 法基通15−2−5 )。アンテナ設置費用や維持費(電気代等)は,賃貸借契約で移動体通信業者負担とされていることが多く,一般的にアンテナ設置料収入から控除される費用は生じないようだ。なお,国税不服審判所が「団地管理組合が共用部分の賃貸により得た収入は収益事業に該当するとした事例」を公表している(3321 )。

^^^ここまで^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

出展:株式会社税務研究会
情報提供:かなり税務会計事務所 
       ※当社の顧問税理士です。管理組合収益事業の申告もやっていただけます。
        「メルの紹介で」と言えば報酬を若干サービスしてくれるかも!?



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yjlio委任状とは、マンションの総会に出席できない時に、自分の代理人を選定しその人に議決権(議案ごとの賛否)を行使してもらうことを証明する文書を言います。
マンション管理組合の場合は管理規約で、委任できる人(受任者)が総会の議長や本人の同居人、同じマンションに住む人などに制限されている場合が多いです。


★マンション管理士から一言

マンションにおける総会の委任状には、誰に委任するか、部屋番号と氏名を書く欄がありますが、ほぼ99%が白紙委任=議長へ委任(=理事会の提案に賛成)というのが現状です。

新築時の設立臨時総会では80〜90%以上の所有者が出席するのに、年を追うごとに出席者が減り、100世帯のマンション管理組合で10年経って50%が出席していれば「マンション管理・運営に熱心な住民の多い管理組合」と言えるでしょう。


都心の大規模マンションやタワーマンションでは、9割以上が委任状や議決権行使で意思表示をし、総会へ実際に出席するのは10パーセントもいれば良いほうかもしれません。

投資用のワンルームマンションではほとんど出席者がおらず、理事長だけだった、なんてことも!



マンション管理組合の皆さんがよく勘違いするのが、委任状提出者も票を数える上では「出席扱い」である点です。

ほとんどのマンション管理規約では、ほとんどの議案の可決要件として、
出席組合員の議決権の過半数」となっています。

また、そもそも総会が成立する要件は、
「議決権総数の半数以上を有する組合員の出席」が必要です。

ここでいう「出席」とは、委任状提出者も含まれる、ということにご注意下さい。
実際に総会の場に顔を出さなくても「出席」です。


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賃貸マンション・貸しビルオーナー向けコンサルティングを始めました!

ピロティとは、マンションの一階部分のうち、壁がなく柱のみで構成されている空間を言います。wdwwwf車庫スペースとして使われるケースが多い。


マンション管理士よりひとこと

阪神淡路大地震や東日本大震災のとき、築年数のかなり経過したマンション(昭和56年築以前の旧耐震基準の建物)の中でも、1階がピロティになっている建物の多くが被災しました。

2階以上を支えるべき1階に壁(耐震壁)がなく、
柱のみでは支えきれなくなったためです。

ピロティ部分は駐車場や自転車置き場・トランクルームなどを設置するなど便利で、et543t

都心部で昭和の時代に建ったマンションの多くが、狭い敷地を有効活用すべく、
1階ピロティが多く採用しています。

しかしこれらのマンションは新しい耐震基準を満たさないものばかりで、
果たして自分のマンションは大地震の解き本当に大丈夫かしら?
と悩む方も多いことでしょう。

ピロティタイプのマンションの生命線は柱です。この柱を強化すべく、
柱に炭素繊維シートを巻いて補強しているところや
柱と柱の間にブレース(筋交い)を入れているマンションは、
管理組合に高い耐震の意識がある、と言うことができます。


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賃貸マンション・貸しビルコンサルティング

grgeefアプローチとは、マンション前の公道から建物の玄関(エントランス)に至る通路のことを指します。
分譲マンションでは、一点豪華主義でこのアプローチに化粧タイルを敷き詰めたり、美しい植栽をほどこして、グレード感を高めています。


★マンション管理士よりひとこと

アプローチがゴミで汚れていたり、植栽が荒れていることは、自分の家の価値と住み心地を自分たちの手で下げているようなものです。

アプローチ次第でそのマンション住民の美観に対する意識や管理組合としての組織力を容易に想像することができます。

また築20年、30年と経過したマンションでは、せっかくアプローチをきれいに維持していても、デザインが時代に合わなくなってきており、古臭いマンションに見られてしまいます。

「年を取った古臭いマンション」から「年を重ねたヴィンテージマンション」へ変身するために、
そして居住者が自分の住まいに改めて愛着を持つきっかけづくりに。
アプローチからエントランスホールまでの改良工事は効果絶大です。

一方で、修繕積立金を、「機能の回復」だけのために徴収していると、
なかなかアプローチの改良工事にまで予算が回りません。

アプローチ改良のための合意形成には、管理組合のビジョンと組合員の想いが
ポイントとなります。

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賃貸マンション・貸しビルコンサルティングをはじめました!

ufygエレベーターのカゴの中とは、マンションエレベーターのカゴの中でのあれこれを言います。


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★マンション管理士よりひとこと

マンション管理組合にとって、エレベーターのかごの中は、様々な検討ができる(しなければならない)貴重な場所です。

・お知らせ(広報)を掲示する場所
居住者にとってエレベーターのカゴの中は、動く階数表示をただ眺めるか、携帯電話・スマートフォンをいじるだけの[目のやりどころのない暇な空間]です。

しかも自分の階にたどり着くまで、長時間(スピード社会の世の中では10秒も長時間!)じっと乗り続ける空間です。この閉じ込められ何もできない時間を使い、管理組合として何かを訴えたい!

そこでカゴ内に広報を貼る、と言う発想になります。
ただし貼りすぎると汚くなるし、広報の貼り方やデザインによっては高級感が損なわれますのでご注意を。

※コラム[エレベーター内の広報を美しく]はこちら

なお最近では、タワーマンションなどにデジタルサイネージを設置するところもでてきました。あんなに狭い空間でも様々な工夫ができる。日本ならではのきめ細かさかもしれません。


etu・椅子兼非常用グッズ入れを設置する場所
普段はお年寄りの椅子になったり買い物袋を置く場所に。そして非常時(エレベーターが止まったとき)には、箱の中にある水を飲んだり官位トイレを使ったりと、便利な箱をコーナーに置く管理組合も少しずつ増えてきました。

・福祉対策としての手すりや鏡の設置
車椅子の方には、エレベーターカゴの奥(向かって正面)に鏡があると、出入りが楽になります。最近の新築マンションでは当たり前の装備になっています。

・防犯カメラで事件画像を録画し、警察へ提供
人の気持ちがおおらかだった一昔前とは異なり、エレベーターカゴ内は密室空間だけに犯罪の危険性もあります。特に若い女性で夜遅くに一人でエレベーターに乗るのが怖い人もいるのでないでしょうか。

最近の防犯カメラはかなり解像度が高く、警察に提供して犯人逮捕の確率がぐっと高まっています。
カメラなど使う機会のないことが一番ですが、いまや必須アイテムです。

・監視カメラで警備員が常時監視

大規模マンションやタワーマンションで防災センターがあり、警備員が24時間勤務するようなところでは、エレベーターカゴ内の映像は警備員が常時監視しています。数十箇所ある漢詩ポイントの一部と言えますが、ずいぶんと心強いですね。

ただしカップルが熱く抱擁してキス、、、もしっかり見られているかもしれませんのでご注意を。


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