勝手過ぎるマンション管理用語集(メルすみごこち事務所)

事実は一つ、解釈は人次第。マンション管理コンサルタント事務所の用語集です。

用語集 そ

総合設計制度とは、(ここでは)マンション開発において、行政が定める一定割合の公開空地屋上緑化地を有し、市街地環境の整備改善に資すると認めて許可したマンションについて、容積率と高さ制限を緩和する特例制度を言います。


マンション管理士よりひとこと
東京都ではこの総合設計制度に基づくプロジェクト(建築物)が昭和51年以降637(平成21年4月現在)もあります。

この制度がスタートした昭和の時代は事務所やホテル・病院等が多かったのですが、昨今ではマンション(超高層(タワー型)・大規模マンション)がかなりの割合を占めています。

総合設計制度
から、時代の流れを感じることができますね。

なおこの総合設計制度の基づいたマンションは、公開空地にその旨の標示板が立ててありますのですぐにわかります。

また公開空地や屋上緑化地の植栽計画見直し(および、それに伴って発生する工事のための一時占用)には、管理組合として事前に行政への申請が必要ですのでご注意を。


超高層(タワー型)・大規模マンション 管理組合運営.com

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増圧直結給水方式とは、マンションの給水システムの1種
受水槽を設けず、水道局の配水小管(本管)から直接マンションの各住戸に給水するシステムをさします。
途中に増圧ポンプ(ブースターポンプ)を設置し、ポンプの圧力で高層階まで給水することができます。
従来、マンション等の集合住宅では、一度に多くの住戸が水道を使用した場合、水道局の供給能力を超え、近隣の住戸に影響を及ぼす恐れがあったので、適用は本管や引き込み管の大きさなどに合わせて行われていました。
しかし最近は、水道局の設備等が充実してきたため、比較的採用しやすく、以前に比べだいぶポピュラーな方式になってきています。
受水槽がないので年1回の清掃作業が不要となり常にきれいな水を飲むことができるようになるので、衛生的で経済的なメリットがあります。
なお、停電のときはポンプが止まるので、高層階への給水ができなくなる
欠点もあります。

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造作とは、物理的にも経済的にも容易に分離できる一方、建物と一体なって、建物の使用に客観的な便益を与えるものを指します。具体的には、畳や建具等があります。

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9e599f18.jpg増圧給水ポンプとは、マンションの給水方式のうち、「直結増圧方式」を採用する場合に必要なポンプを言います。


★マンション管理士よりひとこと
あなたのお部屋の蛇口をひねると当たり前のように水がでてきますが、そのプロセスはいくつかあり、増圧給水ポンプを使う「直結増圧方式」はその一つです。

水道本管からマンション敷地に引き込まれた給水管へ増圧給水ポンプを直結し、給水管内の水圧を上げて上階の蛇口へ水を供給する方式を採るためにはこのポンプが必要となります。

この「直結増圧給水方式」を採用すると、受水槽(貯水槽)が不要となり槽そのものの清掃(法定で年1回)や交換(何百万もかかる)の手間やコストが削減できます。

しかも、水道本管から直接水が届くため受水槽を経由する方式より衛生面でもメリットがあります。

さらに、受水槽が不要になるため、撤去した跡地を有効利用することもできます。

ただし、停電時には装置が動かなくなるため断水することとなります。(最近では滅多に停電しませんのでデメリットとはいえないかもしれません。)

近年では受水槽を使う方式からこの方式への変更工事を行うマンション管理組合が増えています。


※参考:直結直圧方式(水道直結方式)とは


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総会とは、マンション管理組合運営において年1回開かれる集会。(区分所有法では「集会」。管理規約では通常総会とか定期総会。)を言います。
また通常総会の他に(主に理事会が主催)任意で開催する臨時総会もあります。

マンション管理士より一言
決算・予算案・新理事会役員の選任、その他管理規約の改訂や共用部分の変更など、管理組合運営の肝となる部分は総会で管理組合員の賛成を経ないと進めることができません。まさに「最高意思決定機関」ですね。

とは言え、何でも年1〜2回の総会でしか決められないとなると、物事がなかなか進みませんから、細かな事項は理事会に委ねられるマンションが殆どです。

ところで、数百戸レベルの大規模マンションや超高層マンションでは、トラブルや課題が毎日山のように発生しますので、総会決議事項に至るまでの細かな案件をいかに効率よく処理するかが重要です。
案件によって、管理会社レベル、担当理事レベル、理事会合意レベル、そして総会決議事項、という具合に、重要度と管理規約の規定をにらめっこしながら権限委譲する(裁量を与える)必要があります。

総会は国で言えば「国会」。重要な案件のみを粛々と審議する場にしたいものです。

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SOHOとは、『Small Office/Home Office』の略で、自宅を仕事場にし、パソコンや電話・FAX等の情報通信手段を利用して業務をおこなうワークスタイルのことを言います。

マンション管理士よりひとこと

マンション管理とSOHOとの関連は?
主に住居系のマンションにおける管理規約では、専有部分(部屋)の用途を『居住用に限る』と規定されています。

しかし昨今ではこのSOHOというワークスタイルの一般化とともに、居住しながら『マンションへ不特定多数が出入りしない』『室内で大きな物音を立てない』といった条件を満たす仕事を行うのは認める方向です。

しかし気が付くと1階ロビーのソファーが商談ルームとして常態化するケースもあります。管理組合としてはある程度の目配りが必要です。


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