勝手過ぎるマンション管理用語集(メルすみごこち事務所)

事実は一つ、解釈は人次第。マンション管理コンサルタント事務所の用語集です。

用語集 せ

専用使用権とは、建物の共用部分および敷地を特定の区分所有者や特定の第三者が排他的に使用する権利。
区分所有法上、規定はないが、判例や実務上認められている。
標準管理規約上、バルコニーや1階に面する専用庭などがあります。


◆マンション管理士より「長すぎる」ひとこと

専用使用権、、、いきなり理事会役員になった方には、
なんだか難しい用語ですよね。


理事会の時に、管理会社の担当者が

「ベランダは専用使用権がありますから」

とか

「機械式駐車場には専用使用権があるんですよ」

とか、サラッと用語を出されると、ついていけない理事さんが結構多いです。
もっと親切に解説してよ〜、と言いたくなります。いや我々が顧問で参加している場合は
下のように解説しています。



専用使用権を簡単に言いますと、


・あなたが購入したマンションの、部屋の中は自分の所有物だから「所有権」

・所有まではしていないけれど、自分だけが普段は独占的に使用してOKな場所やモノ・空間は専用使用部分だから、あなたに専用使用権がある。


という別け方が、最もシンプルで「なんとなくつかんで頂けそうな」表現です。


バルコニー(ベランダ)やアルコーブ・玄関ポーチには専用使用権例えば、、、ベランダやバルコニー・アルコーブ部分!

えっ!?ベランダは私の所有部分じゃないの!?
という声が結構聞かれます。

ここはあなたの「所有部分」ではありません。
あくまで管理組合の共用部分です。

共用部分を、普段は部屋を所有しているあなただけが独占的に使ってよろしい、、、ということなのです。


共用部分なんだけど、普段平和な時は「一定のルールに従って利用してOK」
なのが、専用使用権なのです。



じゃ、なぜバルコニーやアルコーブ部分が所有権じゃダメなの?


・例えばバルコニーは、万が一の災害や火災事故が発生した時に、避難経路になります。
隣のバルコニーとの境界に立っているパーテーション(隔壁板)を破って、隣のバルコニーに逃げこんだり、避難ハッチ(バルコニーの床に設置された避難はしご)を使って下のバルコニーへ避難することができます。

またマンションを外から見て、全体的な美観(統一美)を維持することも大切です。



でも、バルコニーが部屋の内部とおなじように所有者の所有部分だったら、どうなりますか?


・私の所有権の中に入ってこないで!
 と言う住民が出てくると、避難経路として使えなくなったり、

・私の所有部分なんだから私物を置かせてもらうぞ!
 と言う居住者が、バルコニーへ物置や犬小屋、土砂・ゴミなど好き勝手に置かれてしまい、近隣に迷惑をかけるリスクが高く鳴ってしまいますし、

・私が所有している場所なんだから、好きにさせてもらうわ!
 と床や壁に色を塗ったり、ガラスや壁で覆ってもう一部屋作られてしまう可能性もあるのです。



また、専用使用権はこの他にもいっぱいあります。


例えば玄関ドアやベランダのサッシなども、あなたの所有物ではなく、あくまで共用物を専用使用している、ということなのです。

「玄関ドアの色や装飾が気に入らないから」と言って、勝手にドアを交換してはいけません。
「サッシが透明で外からみられたくないし機能が低いから」と、勝手に色付きで高性能なものへ入れ替えては行けません。



ほか、住戸の近くでなくても、共用部分を特定の居住者が独占的に使用するのも、立派な専用使用権です。

機械式駐車場には専用使用権例えば、駐車場や自転車置き場・バイク置き場は、あらかじめ管理組合とあなたとが利用契約を結ぶことで、
決められた区画が(有償無償問わず)使用できるようになります。これも専用使用権です。

あなたが契約した区画に他人のクルマが止められていたら、どかしてもらう権利があるのです。

これも、その区画にあなたの専用使用権がある、ということなのです。



マンション管理規約の別表に専用使用権◆専用使用権はどこに書いてありますか?

マンションの管理規約集の中の「別表」というところに、専用使用権の適用部分(専用使用部分と言います)が一覧化されています。

管理規約が第1条、2条、3条、、7○条出終わった直後に「別表」があります。

右のような表になっているので簡単に探すことができます。


「へ〜こんなところも専用使用権なのか!」
「なるほど、こんなルールになっているんだね」


と面白く思っていただければ嬉しいですね。


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設計図書とは、マンション管理において建物等の設計に関する図書を指します。
マンションの維持・修繕の実施の必要なことから、マンション管理適正化法上、一定の要件を満たすマンションを自ら販売する宅建業者には、所定の設計図書を公布する義務が課されています。

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占有者の意見陳述権とは、マンション管理において、区分所有者の承諾を得て、専有部分を占有するものが、会議の目的につき利害関係を有する場合に、総会に出席して意見を述べることができる占有者の権利のことを指します。


☆マンション管理士より一言
占有者は意見を述べることはできますが、管理組合はそれを参考にするだけであって、占有者に議決権はありません。

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マンション管理において、施主とは、建築や設計を注文した人、又は会社を指します。

マンション管理士から一言
マンションの建築や販売に、沢山の会社が携わるため、どこの会社がそもそも建築を依頼したのか分かりづらいですが、施主を見ればすぐにそれが分かりますよ。



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マンション管理において、施工会社とは、工事を行う会社のことを指します。一般的には建築会社がここを担当します。




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センターコア方式とは、玄関を住戸の中心にもってくる間取りのことを指します。これによって居室の両面にバルコニーをつることができ、通路を通る人の目を気にすることもなく、エアコンの室外機を置く場合も確保することができます。住戸内で玄関を中央に配置するとで、例えばダイニングやリビングなどパブリックスペースと、寝室や子供部屋などプライベートスペースを離して設計できるので、各部屋の独立性が高まり、プライバシーを尊重する効果ができる。このプランをプライベートとパブリックの頭文字をとってPP分離とも言われたりしています。

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占有者とは、マンション管理においては区分所有者以外の居住者(例:賃借人)を言います。

マンション管理士より一言
区分所有者(オーナー)ではありませんが、管理規約使用細則等のルールを遵守する義務があるのは当然です。

また管理費等の支払い義務はありませんが、区分所有者(オーナー)が管理費等を滞納した場合、管理組合はこの占有者区分所有者へ納める家賃を差し押さえて回収することができます。

なお、区分所有者と同居している家族も解釈上は占有者となります。


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マンション管理において、善意の第三者とは、ある事実について事情を知らない契約当事者および包括承継人以外の者を指します。

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善管注意義務(法律用語)とは、正確には「善良なる管理者として注意義務」を言い、行為者の属する職業や社会的地位等に応じて「普通に」要求される注意義務のことを言います。
この善管注意義務に違反した、ということは過失責任がある、と解釈できます。


マンション管理士より一言
善管注意義務マンション管理会社管理組合と締結する管理委託契約書に明記されています。

またマンション管理士もその業務を行うに当っては、善管注意義務が当然としてあります。

そして、管理組合理事長理事にも善管注意義務があります(区分所有法28条⇒民法644条「委任」の規定による)。ご注意下さい。


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セラーとは、地下室とか、食料品やワインを貯蔵する場所のことを指します。

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