勝手過ぎるマンション管理用語集(メルすみごこち事務所)

事実は一つ、解釈は人次第。マンション管理コンサルタント事務所の用語集です。

用語集 し

書面決議とは、マンション管理において、管理組合で実際に集会を開いていないが、書面による全員の合意があれば、集会の決議があったものと同等にみなされる制度を指します。

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集会室とは、マンション管理において、文字どおり集会や理事会・総会を開催する場所を指します。

マンション管理士より一言
集会所といっても、場所等に特別な規定はありません。一般的にはマンションの管理規約によって共用部と定められた一室で開催されることが多いですが、個人が所有している自宅、付属の建物、エントランスロビー、公民館等でも参加者者それぞれに同意がとれていれば、集会所とすることができます。

ただし、冬場のエントランスロビーなどは、十分な厚着をして行っても、
1時間もすれば、凍えるように体の芯が冷え、集中力も途切れてしまいますので(笑)、 できるだけ公民館等で会議室を借りるなど、身のある話合いを行うためにも、快適な環境の準備を心がけましょう。

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シュミットハンマーとは、コンクリートの強度を測定する機器を指します。
ばねを利用したハンマーヘッドをコンクリートに衝突させ、まず反発する強度を測定します。そして換算表を使ってコンクリートの大まかな強度を測定します。
試験片(サンプル)を採取し、実際に破壊して測定するよりも精度が若干劣りますが、建物を傷つけず大まかな目安を判断する事ができます。


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屋内受水槽受水槽とは、マンションにおいて従来から最も多く利用されている水槽で、マンションの1階や地下に設置され、水道本管から一旦マンション内に貯め水として受け取り、ポンプを用い各戸へ給水するための水槽を言います。

なお受水槽方式とは、数ある給水方式のうち、この受水槽を利用した方式のことを言います。


マンション管理士より一言

一昔のマンションでは、この受水槽からポンプで汲み上げた水を高架水槽経由で自然落下で給水させていましたが、

・水槽のメンテナンス費(清掃・水質検査)がかかる
・条件により給水方式を増圧直結方式直結直圧(水道直結)方式へ切り替えることができる
・給水方式の切り替えで受水槽跡地が有効活用できる
と言う理由で、マンション管理組合では撤去するところが増える傾向にあります。

なお、マンションにおいて受水槽の大きさの目安は、
「(総戸数×50%)?」となります。


※加圧ポンプ はこちら




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修繕履歴とは、マンション管理組合が過去に実施した修繕工事の履歴(一覧)を言います。

 

マンション管理士よりひとこと
修繕履歴とは読んで字のごとく「過去における修繕工事の履歴」です。そのマンションで過去にどのような工事が行われているかをまとめた、「マンションの経歴書」のようなものです。

例えば人間で言えば、企業の面接を受けるときに「経歴書」を提示することで、企業側はその人の過去を一定レベルで理解することができます。

また中古車売買では、「保証書」のほかに「メンテ歴」「修理歴」「事故歴」が書面で残っていると、購入希望者へより正確な情報が伝わるために適正な価格がつきやすくなり、売買が促進されます。

またマンションに近いところでは、オフィスビル一棟の取引において購入希望者(ファンドや不動産業者等)が修繕履歴の内容を購入希望価格に反映させるようになっています。(デューデリジェンスと言います。)

同じような感覚で、マンションにおいても「過去において適正に修繕工事が行われたか」という情報が、自分達が今後適正に維持管理するためにも、そして対外的にアピールするためにも必要となってきます。

長引く不況と環境保全の流れから、日本の住宅もスクラップ&ビルドからストックの時代へと変わりつつある昨今、それまで軽視されていた修繕履歴の有無、そしてその精度がマンション管理組合の一つの価値となる日は遠くありません。


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修繕積立金とは、マンションの維持管理上必要なコストのひとつで、各区分所有所有者から徴収する費用を言います。


マンション管理士よりひとこと
各区分所有者から毎月徴収する費用は大きく3つあります。

(1)修繕積立金…建物・設備・敷地を長期間に亘り維持していくために必要なコスト。マンション管理組合の貴重な財産です。

(2)管理費…マンションを日々運営していく為に毎月支出されるランニングコスト。

(3)専用使用料…管理組合の共用部分を区分所有者が利用する場合の利用料。例:駐車場使用料、自転車置場使用料、ルーフバルコニー使用料、専用庭使用料

このうち(3)の専用使用料は徴収した後に修繕積立金か管理費の会計に合算されます。

さて修繕積立金の多寡はマンションが長期間に亘って劣化を食い止められるか、そして改良工事等を通じてバリューアップできるかの重要なポイントになります。

一方で、修繕積立金の多寡が『中古マンション購入者』のマンション購入を判断するポイントにもなっているのをご存知ですか?

マンション購入者は住宅情報誌などの媒体を通じ、毎月徴収される修繕積立金の額をチェックしていますが、この修繕積立金の額が少ないと『ちゃんとお金が貯まっていくのだろうか?』と不安になります。毎月の徴収額が少なく、将来の大規模修繕工事時にお金が足りず一時金徴収、なんてことも考えれるからです。

また売買契約締結前の『重要事項説明書』では、管理組合全体の修繕積立金の額や長期修繕(積立金)計画が提示され、修繕積立金からマンションの将来に亘る維持管理の質が見えてくるのです。

修繕積立金は高く、毎月のランニングコストである管理費は安く。
これが鉄則です。


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小規模滅失とは、マンション管理において建物の価格の2分の1以下に相当する部分の滅失を指します。
区分所有法上、滅失した共用部分について、復旧の工事に着手するまでに集会決議がなければ、各区分所有者が単独で復旧できるものとされます。

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時効の起算日とは、時効期間の経過を起算する日。
消滅時効の起算日は、権利を行使できるとき。

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マンション管理において、受託有価証券とは、修繕積立金等に充当するものとして、管理組合からマンション管理業者が受領した有価証券を指します。

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時効の援用とは、時効の利益を享受しようとする者が、時効を主張することを指します。

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