勝手過ぎるマンション管理用語集(メルすみごこち事務所)

事実は一つ、解釈は人次第。マンション管理コンサルタント事務所の用語集です。

用語集 こ

個人情報保護法とは、2005年4月に施行された法律で、個人情報の有用性に配慮しつつ個人の権利・利益を保護することを目的として、民間事業者が個人情報を扱う上でのルールを定めたものを言い、マンション管理業者はこの法律の規定に則る必要があります。


マンション管理士よりひとこと
現行の管理会社に不満があり、会社を変更するとき、その管理会社が「居住者名簿は個人情報に当たるため管理組合へ渡せません」と、一見嫌がらせのような対応をしますが、これには理由があります。

分譲時に「デベロッパー・管理会社」が各区分所有者から集めた名簿は、彼らにその所有権がある、という考え方だからであり、管理会社は個人情報保護法の規定に則っているのです。

自分のマンションの居住者情報がわからないまま管理会社に握られていたなんて、、、そうガックリくる理事さんも少なくありません。

そこで、「今後の名簿情報の更新は管理組合が主体となり、名簿の所有権は管理組合に帰属する」という趣旨の居住者個人の情報(名簿)管理・運用のための細則を作成しておくことをお勧めしています。

名簿更新の実務は管理会社へ委託すれば、理事会役員が名簿集めに奔走することもありません。

なお、管理組合はよほどの大規模マンションでないかぎり個人情報保護法の規制対象とはなりませんが、それに準じた扱いをすべきでしょう。


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マンション管理士 メルすみごこち事務所

コンセンサスとは、合意形成と同じです。

(合意形成の意味はこちら)



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マンション 高架水槽 画像高置水槽とは、従来からある給水方式に使用される水槽で、マンションの屋上に設置し、重力落差で各戸に給水する為の水槽を指します。


★マンション管理士より一言

受水槽からポンプで汲み上げた水は自然落下で給水されるので、給水コストは安く上がりますが、一方で
・水槽のメンテナンス費(清掃・水質検査)がかかる
・給水方式を増圧直結方式直結給水方式へ切り替えるマンション管理組合が増えている
・建築基準法上の日影規制や斜線制限の影響がある
といった理由で、徐々に少なくなっています。

マンション 高架水槽 画像 2※高架水槽に登ったことありますか?
高所恐怖症の私にはとても耐えられません(恐)
(写真は愛知県のマンション管理組合で高架水槽清掃の抜き打ち検査に行ったときに取った、10数階の屋上の、更に上にある高架水槽の箱の上から撮った写真です。)


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コンクリートの中性化とは、マンションを支えるコンクリートの成分がアルカリ性から酸性へ変わっていくことを言います。



マンション管理士よりひとこと

コンクリート
の中のアルカリ成分は、コンクリートの中に埋まっている鉄筋の酸化(錆・サビ)防止の役割を果たしています。

しかし、コンクリートの表面から主に雨水が浸入することで、時間の経過と共にアルカリ性が薄まり中性へと変化していきます。

コンクリートの中性化が進行すると、コンクリートに埋まっている鉄筋が錆びて酸化)、鉄筋コンクリート本来の強度が保てなくなります。

また中性化(による鉄筋の酸化)によって、鉄筋が膨らんで周囲のコンクリートを押し出し、爆裂が起こります。

爆裂が起こるとそこから雨水がさらに浸入し、コンクリートの一層の中性化を進め、鉄筋が酸化し爆裂が起こる、、、というマイナススパイラルを起こしてしまい、最終的に建物強度の劣化を招くことになります。

マンションでは,コンクリート外壁面に塗装やタイルを施工することで、コンクリートの保護(=建物の長期延命化)に努める必要があります。

つまりマンション大規模修繕工事のメインは、この鉄筋コンクリートの良好な状態の維持が主目的、と言えます。


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大規模修繕専門サイト

公図とは、登記所(法務局)に備えてある土地図面を言います。
正確な測量図ではなく、土地の地番(登記上の所在地)や大まかな形状、位置関係を把握することを目的としています。


マンション管理士より一言
マンションの権利関係や法整備が進んでいなかった昭和50年代後半までの(特に東京都心の)マンションでは、敷地の一部をデベロッパーや等価交換者など一部の利害関係者が所有しているところもありました。(今でもあります。)

不動産仲介会社に勤務時代、マンション購入者予定者へそのマンションの権利関係を調べて報告するにおいて、土地の権利関係を調べるのに法務局へ行き公図を取り、筆(ふで。土地の数は一筆、ニ筆、、、と数えます。)ごとに所有者等を調べていました。


「えっ!マンションの土地の一部が別の所有者名義になっている!最悪〜」
こんな事実を知るきっかけが「公図」にあります。


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合意形成とは、マンションにおいて理事会役員間や組合員間で、お互いの多様性を認めながらの議論や透明性のある広報等を通じて意見の一致を図ることを言います。コンセンサスとも言います。


マンション管理士よりひとこと
管理組合運営を理事長の独断や理事会役員だけでの判断で進めようとすると、関心の高い区分所有者から「合意形成のプロセスを経ていない」と厳しく指摘されることが多いでしょう。

とは言え、全ての区分所有者の声を丁寧に拾い上げ、誰もが満足する回答を探すプロセスは困難の連続でしょう。

マンション管理組合、「たまたま同じマンションを買った、という唯一の共通点で集まった区分所有者の集まり」であり、その共用部分(共有財産)の維持運営については、様々な価値観を持つ区分所有者の意見もまた様々です。

ある意味、真の理解を得るための合意形成が困難な団体の一つでしょう。

この管理組合の合意形成(コンセンサス)のコンサルティングこそ、マンション管理士に必須な能力であり、ファシリテーション能力が問われます。

ただし現実は「多数の委任状(無関心)と多数決の原理とが表面的な合意形成により管理組合が運営されている」とも言えます。


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コンシェルジェコンシェルジュです。

用語「コンシェルジュ」へリンク



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公開空地とは、マンション敷地内において、マンション居住者以外の人が自由に利用できる部分(公園等)を言います。


マンション管理士よりひとこと
都心の超高層(タワー型)マンションでは、敷地全体における一定面積以上の公開空地を設置する条件で、容積率の割り増し(=法律の制限以上の高さのマンションを建てること)を受けることができるのです。

公開空地は敷地内に看板があり、すぐに分かります。


超高層(タワー型)・大規模マンション 管理組合運営.com


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コンシェルジュとは、主に超高層(タワー型)・大規模マンションの1階において、クリーニングや宅配便取次ぎ等の居住者向けサービスを提供するスタッフを指し、コンシェルジェまたはフロントとも言います。


マンション管理士よりひとこと
コンシェルジュは「居住者の生活利便性」だけでなく、「そこに住むステータス」の象徴でもあります。従って「コンシェルジュの存在」そのものが価値でもあります。

ホテルのコンシェルジュと異なり、多種多様なマンション居住者を相手にホスピタリティ溢れるサービスを提供しなければならず、居住者からのクレーム等に耐え切れず辞める人が多く、離職率の高い業種でもあります。


コンシェルジュについてはこちらをご参考ください。
超高層(タワー型)・大規模マンション 管理組合運営.com


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