勝手過ぎるマンション管理用語集(メルすみごこち事務所)

事実は一つ、解釈は人次第。マンション管理コンサルタント事務所の用語集です。

用語集 き

議事録とは、マンションの総会理事会などで議事(話し合い)の内容(結果)を記録した書類を言います。


マンション管理士よりひとこと

議事録は『当時の話し合いの結果』として、将来に亘り公式書類として残すべきものです。

ところのこの議事録を誰が作成するかによって、内容が大きく変わることが結構あります。

理事会役員の多くが無関心で、管理会社が作成した議事録の案をほとんどチェックしないで承認すると、議事録の内容は管理会社『寄り』になります。自分達に都合の悪いことは記録に残したくないのは誰でも当然です。

逆を言えば、管理会社に対し悪意を持つ理事が書いた議事録案は、総会・理事会で管理会社の話題になった時の内容を拡大解釈して書いてしまいます。

マンション管理においては、誰が議事録を書くにしても利害関係者は必ず目を通し、正しい内容に修正してもらうようにして下さいね。

『記録は永遠なり』ですから。


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基幹事務とは、マンション管理組合管理会社間の管理委託契約書上に記載される事務管理業務のうち、 
1)会計の収入、支出の調定 
2)出納 
3)マンションの維持・修繕に関する企画、実施の調整
の各基本業務の総称です。

マンション管理士より一言
上記3点の業務は管理会社が受託する業務で最も基本的であり重要ですので、管理会社は3点を一括して再委託(丸投げ)できません。(マンション管理適正化法)

しかし「3点一括」がダメですので、極端に言えば一つだけでも自社で実施すれば適法と言うことになります。


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協力金(管理費)とは、マンション管理の実務において、現に居住しない区分所有者(不在組合員・外部オーナーとも言う)に対し、理事会役員の就任が免除される代わりに管理費に上乗せされる負担金のことを言います。


マンション管理士より一言
マンション管理組合の理事は原則として「現に居住する所有者(組合員)から選出される」ことになっています。

マンションに住まず専有部分(お部屋)を賃貸に出しているような方は、理事の仕事が免除されます。一方、居住する組合員は免除された外部オーナーの分まで理事会活動をしなければならず負担が増えてきます。

このような「不公平感」を軽減するための手段として、「理事会役員の免除をお金(=協力金の追加支払い)で解決する」方法を採る管理組合が増えています。

ちなみに、外部オーナーからみると、余計な協力金(管理費)負担は好まないことから無効を訴えましたが、最高裁の判例で「協力金制度は適法」との判断を下しています。

なお「協力金」という用語は厳密にはありません。マンションによっては「理事免除金」とか「追加負担金」などの名称を用いているようです。

農耕民族であった日本人の社会では、共同作業ができない人がお金を払うことで作業を免除してもらう(許してもらう)慣習があったことを考えると、協力金制度はそれほど違和感はなさそうです。

 

※参考:区分所有者とは


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※裁判例:平成22年1月26日 最高裁判決より
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分譲マンションの管理組合費の額をめぐり、部屋を持ちながら自らは住んでいない「不在所有者」には「居住所有者」より額を上乗せして払わせて良いかどうかが争われた訴訟の上告審判決で、
最高裁第三小法廷(堀籠幸男裁判長)は26日、「上乗せは許される」との判断を示した。

管理組合の役員を務めない不在所有者と居住所有者との不公平感を和らげる手段として認めた。最高裁がこうした判断を示したのは初めて。

訴訟の舞台となったのは、1970年前後に分譲された大阪市北区のマンション(868戸)。
年々、所有者が住まない部屋が増え、2004年ごろに は約170戸に上った。

居住所有者から不満が出るようになり、管理組合は同年3月の総会で不在所有者だけから「協力金」を取ることを決めた。
第三者に部屋 を貸している一部の不在所有者が拒否したことから、組合側が支払いを求めて提訴した。

このマンションの管理組合費は月額1万7500円(一般管理費8500円、修繕積立金9千円)で、訴訟ではこれに月額2500円を上乗せできるかが争われた。

第三小法廷は「居住所有者だけが組合の役員となってマンションの保守管理に努め、不在所有者はその利益のみを享受していた」と指摘。
「管理組合の業務や費用は本来、組合員が平等に負担すべきだ」と言及し、金銭的負担で不公平の是正をはかることは合理的だと認めた。

そのうえで、上乗せ額が管理組合費の15%と、さほど高額でないことや、大半の不在所有者が支払いに同意していることなどを考慮。
「不在所有者ががまんすべき限度を超えているとはいえない」と結論づけ、支払っていない不在所有者側に未払い分を納めるよう命じた。

〜〜〜〜〜asahi.comより転載〜〜〜〜〜

キックバック⇒バックマージンと同じです。
(バックマージンの意味はこちら)



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規約共用部分とは、マンション管理において、専有部分とすることができる建物の部分、および付属の建物を、区分所有者の規約によって共用部分としたものを指します。

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議決権とは、マンション管理において、提示された一定の議案または特定の議事・議題に対して賛否を示し、総会や理事会の意思決定に直接的に関与する権利のことを指します。管理組合や理事会の構成員がこれを有します。

また、意見を述べることによって会議体としての意思決定に間接的に関与することは許されているが議決権をもたない者のことをオブザーバ−若しくは、陪席者と呼びます。
議決権の個数の配分方法はさまざまであり、頭数に応じて配分することもあれば持分の量など、議決権の基礎となる権限の性質も考慮して決定されることになります。

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給水管の更正工事とは、マンション管理において、経年劣化で給水管内部が劣化(錆びて赤水の発生や管の破損等)するのを防ぐ為に実施する「維持のための延命」工事を指します。


マンション管理士より一言
給水管工事については、
更生工事と更新(給水管を全交換する)工事の2つがあります。

主に内部のサビを除去した後に、内部に樹脂をコーティングする工法が一般的で、築15年前後を目安に実施することが大半です。しかし最近は使用する樹脂材の環境ホルモン問題や施工の確実性を問題視する専門家もいる。
更には、最近は更正工事とは別の観点から「延命工法」が注目されています。
「脱気工法」、「磁気共鳴工法」、「電気防食工法」、「カルシウム工法」、「活水器」等です。
しかし、マンションにおける実績があまり多くないので今後実績の積み上げによる評価が重要です。
「あんな物はインチキだ!」といっている業者や評論家もいますが
状況に合った対処方法をとれば効果が期待できるものと思われます。

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共用(共有)施設とは、マンションにおいて居住者(居住者への来訪者)だけが使用できる施設を言います。

マンション管理士より一言
共用(共有)施設は便利で人々のマンション生活を豊かにします。またマンション内に共用施設がある、ということがひとつのステイタスにもなります。

 

ここで、筆者が今まで見てきた共用施設を挙げてみます。

・ラウンジ(エントランス近くに広い吹き抜けと高級ソファ、調度品)
・レセプションルーム(接客は家に上げずここで)
・ゲストルーム(居住者のお客様用の宿泊部屋。ベッドメイキングあり)
・シアタールーム(プロジェクターとスクリーン・AV機器を設置した防音仕様。カラオケも)
・ミーティングルーム(会合はここで。プロジェクター等設置)
・キッズルーム(子供の遊び場。おもちゃも用意)
・パーティールーム(アイランドキッチンがお洒落)
・スポーツジム(フィットネスマシンを完備)
・ライブラリ(ミニ図書室。外国の書物などが静かに並ぶ)
・スタディールーム(仕切りを設けて自習)

さらに、

・アネックスルーム(専有部分と別に仕事部屋を借りることができる)
・ミニショップ(コンビニ)
・ベーカリーショップ(焼きたてのパンを提供)
・プール(ジャグジー)
・展望室(タワーマンションならでは)
・天然温泉
・マッサージルーム
・ゴルフ室
・カラオケルーム
・メイドルーム(超高級マンションに)
・グルーミング(トリミング)ルーム

といった変わった共用施設もあります。

これら共用(共有)施設の運営には当然コストがかかり、管理費から捻出されます。従って、共用施設が設置されているのは1世帯あたりの負担を少なくできる大規模(メガ)マンションとなります。



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共用部分とは、マンションの区分所有者が個人で全員での共有となる部分を指します。一般的にはコンクリートの躯体や、エレベーターなどの設備、受水槽や植栽などの付属施設が該当し、玄関扉、サッシュ窓、ベランダ、専用庭もこれに含まれます。

反対語は「専有部分」。

マンション管理士より一言
この「共用部分」と「専有部分」の間の線引きは財産権の権利・義務に影響を及ぼすため、マンション管理においてこの確認が極めて重要となります。
曖昧な部分は一度、管理規約などで確認を行いましょう。



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dwdマンション総会における議決権行使書とは、総会に出席できない組合員が、事前に配布された総会議案書の各議案一つ一つについて賛成・反対の意思表示をするための書面を言います。


マンション管理士よりひとこと


通常は1枚の出欠票になっており、


・当日出席(総会の場で賛成・反対に手を上げる)

欠席で全部委任

・欠席で議決権行使の3つから意思表示することができます。

(未提出も沈黙の意思表示と言えるかもしれませんが、ここはさておき)



議決権行使は、

『総会の当日は欠席でも一つ一つの議案ごとに賛否を表明できる』プラス面がある一方、

『総会議案書を見ないでも簡単に反対を表明でき、特に特別議案(管理規約の改定や共用部分の変更は、総議決権数・組合員数のそれぞれ4分の3以上の賛成で可決)は否決になりやすい』という面もあります。

管理組合活動へ熱心に取り組んできた理事会役員からすれば、せっかく苦労して総会議案化し、実際に総会当日出席した意識の高い組合員の多くは賛成なのに、欠席して議決権行使書へ反対の意思表示をした組合員ののためにあっさりと否決、という残念な結果になることがあります。

議決権行使書を使って意思表示する組合員を一人でも増やすためには、

・全組合員の利益になる内容で、かつわかりやすい総会議案を提出することや

・事前の広報を徹底するなど、


段取りがとても重要です。


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