勝手過ぎるマンション管理用語集(メルすみごこち事務所)

事実は一つ、解釈は人次第。マンション管理コンサルタント事務所の用語集です。

用語集 か

管理会社とは、マンション管理組合との委託契約に基づきマンションの日常管理運営や建物・設備メンテナンス等のサポートをする会社を言います。(管理業者とも言います。)

管理会社の業務内容は、管理委託契約書(仕様書)に記載されています。
なお、業務のうち基幹業務(会計業務、出納業務、マンションの維持に関する企画および調整)については、国土交通省に管理業登録をした管理会社でないと受けられません。

マンション管理士より一言
良い管理会社、悪い管理会社の見分けは管理組合の方からはなかなかつきません。何故なら、管理業会は全体的に『属人的』であり、マンション担当者(フロントマンと言います。)や現地の管理員の対応や力量により良し悪しが変わるからです。本社(バックヤード)の品質が良いと、その結果としてフロントマンや管理員も平均して優良なのですが、この点を評価する管理組合は少ないのが現状です。

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管理委託契約書とは、マンション管理組合管理会社が委託業務の契約を締結する際の書面を言います。


☆マンション管理士よりひとこと
管理委託契約の書式については、管理会社の多くが「国土交通省が例示する『マンション標準管理委託契約書』」に準拠した内容で提案しています。

契約内容にまつわる管理組合と管理会社とのトラブルの蓄積の歴史から、度々バージョンアップがなされ、現在の形になっています。

特に大手管理会社は契約書の内容について、自社管理物件だけでも多くのトラブル事例を持つだけに、標準管理委託契約書を独自にカスタマイズしています。

その多くは「管理会社が不利にならないように・責任が来ないように」作ります。

契約事ですので問題はありませんが、契約当事者の一方である管理組合としても、管理会社が提案する管理委託契約書の内容を吟味し、要望を盛り込むよう強く交渉するのが本来あるべき姿でしょう。


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隠れたる瑕疵とは、取引上一般的に要求される程度の注意をしても発見できないような瑕疵を指します。



マンション管理士より一言
売買時に瑕疵があれば、法律で売主は自己の過失に関係なく責任をとる必要があると法律に定められています。しかし、マンションのような建物となると構造が複雑だったり、時間が経ってみないと分からないものだったりするので、消費者の立場からすれば、本当は瑕疵なのに、時間が経った後にそれらを瑕疵と認めてもらえないのは、不公平ですよね。

こうした考えから、これらも売買当時に発見されなかった瑕疵も立派な瑕疵と認め、これを「隠れたる瑕疵」と呼ぶようになりました。

民法では瑕疵の存在を知った日から1年以内であれば、契約の解除や損害賠償を請求でき、当事者間に合意があれば、購入したときから2年以内の特約を結ぶことができます。



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管理費会計とは、マンション会計のうち「管理費」についての会計を言います。


マンション管理士よりひとこと
皆さんが口座振替で毎月支払っている「管理費等」がどのように貯まり、どのように使われ、結果いくら残っているのか、と言った「財政状況」を知るには、「会計」を見る必要があります。

「マンション管理組合にも帳簿付けがある」ということです。

会計のうち、「エレベーターの保守点検や管理員の派遣、帳簿付け、小さな補修工事など」に使われるお金の会計を「管理費会計」と言い、別名「一般会計」とも言います。

いわば、「日常発生するランニングコストの運用を目的とした会計」と言えるでしょう。

一方、建物・設備を将来的に維持していくための修繕費(管理組合の貯蓄)を見るための会計を「積立金会計」と言い、別名「特別会計」とも言います。

企業会計や各家庭の家計簿には会計は一つしかありませんが、マンション管理組合の場合、
「ランニングコストのための会計=管理費会計」と
「建物維持のための貯蓄のための会計=積立金会計」の
2つの『お財布』があるのが特徴です。


なお、この会計に関する書類は、ほとんどの管理組合が管理会社へお金を払って作ってもらっています。

あなたが理事会役員であれば、管理会社から毎月の月次報告の中に含まれる形で会計報告書類が提供されますし、一般の区分所有者であれば年1回の総会で「決算報告」の形で見ることができます。


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管理組合とは、マンションの区分所有者で構成される団体で、区分所有者は当然として管理組合の一員となります。そして脱退することはできません。
そして管理組合の代表が理事長(区分所有法上は『管理者』)です。
(区分所有法による)

マンション管理士より一言
『おれはマンション管理組合員を辞める!』
『あんたが管理組合か?』
『私は管理組合に加入すると言ってない!』
『あの〜マンション買ったんですけど、管理組合への加入方法を教えてもらえませんか?』

管理会社に勤務したことがある人は、このような???な問い合わせを受けたことがあるでしょう(笑)
マンション管理が少しずつ認知されていても、まだまだこのような連絡は後を絶たないでしょう。

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管理者とは、マンションの管理をする為に管理規約又は総会の決議により選任された者を言います。(区分所有法25条)

マンション管理士より一言
一般的に言うと、ほとんどのマンション管理組合では、「管理者=理事長」となります。
区分所有者を代理し、管理規約や総会決議に基づきマンションの管理を執行する役割です。

ところで、管理者(理事長)って、区分所有者以外のものでも就任できることご存知ですか?

例えば理事長を外部の第三者へお願いすることもできるのです。

高齢化したマンションリゾートマンション投資用ワンルームマンションでは、管理者(理事長)のなり手がなかなか見つからず、見つかっても機能しない(形骸化)し始めています。そこで管理組合がお金を払って、管理者(理事長)をプロに任せる方法が取られ始めています。
マンション管理士管理会社が今後は管理者(理事長)に就任するケースが増えてくるでしょう。

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管理費とは、マンション管理においての日常に維持管理をお行なうために必要な費用を言い、管理会社に支払う管理委託料・設備メンテナンス費のほかに、共用部分で使用する電気代や水道料なども含め、管理費と総称します。
会計上は「一般会計(管理費会計)」として扱われます。
※修繕積立金の「特別会計(積立金会計)」とは区別してください。

マンション管理士より一言
「住宅ローン」と並んで、家計の中で「必要経費、削減は無理」と割り切られ支出し続けているのが管理費ではないでしょうか?
自動引落しであることと新築時から金額が変動しないことから、「当たり前の経費」と錯覚するのでしょう。

もっとも、管理費の削減は管理組合として取り組む必要がありますので、自分が立ち上がって沢山の区分所有者と協力して検討する苦労を考えると、やはり「諦めの必要経費」になってしまうのでしょうか?


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管理費削減とは、管理会社への管理委託料や各種設備のメンテナンス料を見直してコスト削減する作業を言います。

マンション管理士より一言
管理会社最大の敵、それは管理組合からの「管理委託料の減額請求」です。
高度成長を続けていた時代は「人件費の高騰」を理由に管理費値上げ要求を出し続けてきた管理会社ですが、バブルが弾けた瞬間から「景気が後退してるのに管理費が下がらないのはおかしい」と管理組合から毎年のように値下げ話を出されるようになりました。

一旦落ち着いたと思いきや、2007年のサブプライムローン問題以降の大型不況により、管理費削減話が再沸騰しそうです。

なお、管理費削減額の一定割合を成功報酬として管理費削減を提案する会社も結構ありますが、見積もりの安い管理会社へ強引に変更させた結果、管理会社のサービス品質が比例して下がるケースもあり、管理費削減コンサルタントの実務能力とモラルが疑問視されています。

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外構とは、門塀や植栽など建物周辺の部位を指します。マンションの場合は、敷地内の植え込みや、敷地外の街路などを外構とい言います。

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管理員(管理人)とは、マンション管理において、所有者から委託されて、マンション・施設などの管理をする人を指します。

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