勝手過ぎるマンション管理用語集(メルすみごこち事務所)

事実は一つ、解釈は人次第。マンション管理コンサルタント事務所の用語集です。

用語集 い

一般会計=管理費会計です。(「管理費会計」の意味はこちら!
管理会社によって、一般会計と言ったり管理費会計と表現するだけで、マンション管理の実務においては、どちらも同じです。


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thttt(マンションの土地における)一筆とは、土地の登記上の区画単位を言います。


マンション管理士よりひとこと


これだけではわかりずらいですよね。

例えばマンションを購入したあなたの住まいには
「○○県○○市○○丁目○○番○○号 △△マンション○○○号室」
という『住所(住居表示)』が付きます。
郵便物を出すときは、この住所を使うことになります。

一方、不動産の取引では住所を使いません。
土地は『地番』、マンションの部屋は『家屋番号』という、『不動産取引上の所在地』みたいなものを使って、不動産を明示します。

この、土地についている「地番」の単位を、『一筆』と言っています。


ところでマンションと「一筆」、どんな関係があるのかと言うと、
多くのマンションでは、敷地は登記上一筆(一つ)でなく、複数の土地の集合体となっています。

デベロッパーがマンション開発のために「○○さんの土地」「××さんの土地」「△△さんの土地」と複数名の土地をまとめ買いして大きくしマンション用地とすると、マンションを分譲した際もその名残(3筆)がそのまま残っていることがあります。

この3筆すべてが同じ所有者(つまり管理組合員の共有)であれば良いのですが、たまにそれぞれの土地の所有者が異なる場合があります。

昭和〜平成初期の時代に建てられたマンション古いマンションでは、一部(一筆)の土地の所有者がデベロッパーのままであることもあります。

土地はすべて管理組合のもの、と思っていたら、実は敷地の入り口付近の土地一筆がデベロッパーの所有物で、この土地を転売されたら「マンションから道路に出られなくなる」なんてことも。

決して笑えない話です。


※最寄の法務局(登記所)で「公図」を手に入れるか、インターネットで公図を請求すれば

土地の「筆」の状態がわかりますよ。


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賃貸マンション・貸しビルコンサルティングを始めました!

yjlio委任状とは、マンションの総会に出席できない時に、自分の代理人を選定しその人に議決権(議案ごとの賛否)を行使してもらうことを証明する文書を言います。
マンション管理組合の場合は管理規約で、委任できる人(受任者)が総会の議長や本人の同居人、同じマンションに住む人などに制限されている場合が多いです。


★マンション管理士から一言

マンションにおける総会の委任状には、誰に委任するか、部屋番号と氏名を書く欄がありますが、ほぼ99%が白紙委任=議長へ委任(=理事会の提案に賛成)というのが現状です。

新築時の設立臨時総会では80〜90%以上の所有者が出席するのに、年を追うごとに出席者が減り、100世帯のマンション管理組合で10年経って50%が出席していれば「マンション管理・運営に熱心な住民の多い管理組合」と言えるでしょう。


都心の大規模マンションやタワーマンションでは、9割以上が委任状や議決権行使で意思表示をし、総会へ実際に出席するのは10パーセントもいれば良いほうかもしれません。

投資用のワンルームマンションではほとんど出席者がおらず、理事長だけだった、なんてことも!



マンション管理組合の皆さんがよく勘違いするのが、委任状提出者も票を数える上では「出席扱い」である点です。

ほとんどのマンション管理規約では、ほとんどの議案の可決要件として、
出席組合員の議決権の過半数」となっています。

また、そもそも総会が成立する要件は、
「議決権総数の半数以上を有する組合員の出席」が必要です。

ここでいう「出席」とは、委任状提出者も含まれる、ということにご注意下さい。
実際に総会の場に顔を出さなくても「出席」です。


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賃貸マンション・貸しビルオーナー向けコンサルティングを始めました!

yyjy(マンション)インテリアとは、主に建物内部の空間のことを指します。また、部屋に置かれた家具や、室内装飾などを総称して「インテリア」と呼ぶこともあります。

☆マンション管理士よりひとこと
最近の大規模マンションやタワーマンションでは広いロビーやラウンジの空間作りにインテリアコーディネーターが採用され、内装とともにソファやテーブル、、花、オブジェなどを選定し美しく配置しています。

新築マンションのカタログやパンフレットには、さながら高級ホテルのラウンジをようなイメージで描かれ、多くの見込み客の心を惹きつけます。

そして実際にインテリアは見事なものばかり。
100万円単位のソファやテーブルなどが当たり前のように配置されています。
生け花も定期的に交換され、おしゃれで静かな空間を演出、、、

ところが実際に入居してみると、
インテリアコーディネーターが描いたような空間にはなっていません。

とにかく大規模マンションのロビーには、
大勢の子供が集まり、ソファや地面に座ってゲームに夢中になったり、
走り回ったりしています。

そしてママさんが群れになって楽しくおしゃべり。
子供の面倒をみるよりも情報交換に夢中です。

インテリアは「モノとカネによる空間創り」。
そこに「ヒト」が加わって、児童館のような空間に変わってしまいます。

夕方以降や休日は静かになり、
インテリアが本来の力を発揮します。
インテリアは静寂が似合うようです。


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賃貸マンション・貸しビルコンサルティングも始めました!

fgマンション管理組合の総会における意思表示とは、組合員が総会において、「出席」「誰かに全権委任しての議決権行使」「本人が書面上で直接議決権行使」のいずれかの意思を表明することを言います。


☆マンション管理士よりひとこと
特に都心のタワーマンションや大規模マンション、組合員の高齢化したマンション、投資用ワンルームマンションなどでは、理事会がマンションの将来を考えて総会で提案しようにも、この書面による意思表示がなかなか集まらず苦労します。

・管理規約の改定
・共用部分の変更

といったような重要な議案は、全組合員数(+総議決権)の3/4以上の賛成が必要になりますが、そもそも賛成も反対も言わない(つまり意思表示のない)人が1/4を超えると、議案そのものが審議できないことになります。

選挙などもそうですが、高齢者を除けば

・自分には一票の重みがない(何も変わらない)
・関心がない
・(議案書を一読して、書面に○×や連絡先を書いて返送する作業が)面倒くさい

といった理由で、意思表示しない人が増えてしまいます。


タワーマンションや大規模マンションでは、総会が近くなると、意思表示(書面)の提出率が低い状態を改善するために、理事会が管理会社に依頼して、未提出者へ催促に回ります。

手紙を入れたり、管理事務室(防災センター)のインターフォンから部屋へ連絡を入れたり、組合員名簿に記載の連絡先へ電話したり、直接玄関先へピンポンしたり、、、フロント担当者や現場の管理員が対応に追われます。督促される組合員からすれば、そもそも関心も意思もないところに催促されるので、管理会社へクレームをつける人も多く、本末転倒と言えます。
(管理委託料を増額してあげたい、と思うのは私だけでしょうか)


意思表示(書面)の提出がない方は、そもそも議案に賛成か反対かの意思がないので、議案を通したい理事会としては、何とか「委任状」でも出してもらうことが重要となってきます。

まさに「意思なき意思表示の数集め」です。

日本の選挙でも住民が常に50%前後しか意思表示しないことを考えると、
『全世帯が意思を持って総会へ参画すべき』という理想へ近づくことは、非常に難しいでしょう。

しかもマンション管理組合の総会は、選挙と異なり、とにかく数(率)が一定数集まらないと流れてしまいますから、「意思なき意思表示の数集め」は必須、ということになります。

自発的意思表示の少ないマンション管理組合の理事会としては、

「全組合員の利益になる良案を出すこと」と、
「意思表示の数をしっかりと集める」
こととは、
分けて考えましょう。



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